Sinopsis

El acceso a la vivienda lleva siendo un problema social y una de las principales preocupaciones para los españoles durante los últimos años. El aumento de los precios y la escasez de oferta no solo han afectado a la compra, sino, de manera especial, al alquiler. Los poderes públicos han tratado de intervenir en este asunto a través de diversas modificaciones normativas. En esta obra, venimos a analizar de manera integral y actualizada la regulación jurídica del alquiler; tratando, de forma sistematizada, las principales modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013, 2015, 2018 y 2019, centrándonos, con especial interés, en los aspectos novedosos de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, en lo relativo al mercado del alquiler.

A modo de guía práctica, la obra se estructura en 134 preguntas y respuestas útiles, distribuidas en catorce secciones o capítulos en los que se analizan las principales definiciones y elementos del alquiler y de la relación arrendaticia: duración y forma del contrato, la fianza, la renta y su actualización, las obras en el inmueble arrendado, los gastos del contrato de alquiler, cesión, subarriendo, subrogación y terminación del contrato. Para que la obra fuera completa y tratara de manera integral el alquiler, hemos querido realizar un estudio especial sobre las cuestiones procesales relevantes para el arrendamiento (considerando las reformas de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia) y de los aspectos tributarios que afectan al mismo, abordando dos cuestiones de máximo interés y actualidad, como son: el régimen de las viviendas de protección oficial en arrendamiento y el alquiler turístico.

Creemos que hemos puesto en manos del lector una guía práctica e integral del alquiler que puede ser empleada como herramienta útil para estudiar la figura de manera completa y esencial, o para resolver cuestiones prácticas que se le planteen al jurista o al profesional que trabaje en la materia.

Índice

Abreviaturas 21

Introducción a la «primera» edición 23
Leopoldo J. Gómez Zamora.

La cuestión de la vivienda en España 29
Mirian Sánchez Pérez
Sección 1ª
Definiciones y elementos

Definiciones y elementos 43
Leopoldo J. Gómez Zamora
Marta Horcajo León
1. ¿Qué es el alquiler o arrendamiento? 43
2. ¿Qué son los arrendamientos de bienes inmuebles y muebles? 45
3. ¿Qué son los arrendamientos rústicos? 47
4. ¿Qué son los arrendamientos urbanos? 48
5. ¿Qué se considera arrendamiento de vivienda? 49
6. ¿Qué se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda? 52
7. ¿Cuáles son las principales características del alquiler? La cesión del goce o uso de una cosa, la duración temporal y el precio cierto. 58
8. Los elementos subjetivos del contrato: ¿Qué es un propietario o arrendador y qué es un inquilino o arrendatario? 60
9. El alquiler de habitaciones se somete a la Ley de arrendamientos Urbanos o al Código Civil. 62
10. ¿Qué es un gran tenedero de viviendas según la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda? 67
11. ¿Qué relevancia práctica tiene que el arrendador sea un gran tenedor? 70
12. ¿Qué es una zona tensionada a los efectos de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda? 74
13 ¿Qué es el índice de referencia del precio del alquiler? 75
Sección 2ª
Regulación arrendamientos urbanos y vivienda

Regulación arrendamientos urbanos 83
Pablo Galán Antoñanzas
Leopoldo J. Gómez Zamora
14. Régimen jurídico aplicable a los arrendamientos urbanos ¿Qué norma se aplica al arrendamiento? 83
15. ¿Qué norma resulta aplicable en función del tipo de uso o arrendamiento del inmueble? 86
16. ¿Cuál es la versión aplicable de la LAU por la fecha de celebración del contrato? 89
17. ¿Qué reglas de la LAU se aplican a los arrendamientos de viviendas? 92
18. ¿Qué reglas de la LAU se aplican a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda? 94
19. ¿Qué son las llamadas viviendas suntuarias y qué régimen se les aplica? 95
20. ¿En qué consiste y cuáles son las principales novedades de reforma de 2018? 96
21. ¿A qué contratos se aplica la reforma de 2018? ¿Cuál fue su vigencia? 98
22. ¿En qué consiste y cuáles son las principales novedades de reforma de 2019? 98
23. ¿A qué contratos se aplica la reforma de 2019? 101
24. ¿Se adoptaron medidas extraordinarias que afectaran al alquiler durante la pandemia o la guerra de Ucrania? ¿Cuáles de estas medidas siguen vigentes? 101
25. ¿Cuáles de estas medidas siguen vigentes? 109
26 ¿En qué consiste la Ley 12/2023, de 24 de mayo, de derecho a la vivienda? El derecho a la vivienda. 119
27 ¿Cuál es el reparto competencial existe en materia de vivienda entre el Estado y las Comunidades Autónomas y sus límites constitucionales? 130
28 ¿Cuál es el contenido en el que se estructura la Ley 12/2023? 143
29 ¿A qué contratos se aplica la reforma de Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda? 147
30 ¿Cuáles son las principales novedades de la ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda y cómo ha afectado a la LAU? 155
31 ¿Cuál es el procedimiento para determinar una zona de mercado tensionadas? 163
32. ¿Cuáles son los criterios que han de seguirse para delimitar una zona de mercado tensionada? 169
33. ¿Cuáles son las consecuencias de la delimitación de una zona de mercado tensionada? 171
34. ¿Qué consecuencia tiene la vulneración por parte del arrendador de los límites de información y de renta exigibles como consecuencia de la delimitación de una zona de mercado tensionada? 180
35. ¿Cuántas zonas de mercado tensionadas han sido delimitadas hasta la fecha? 186
36. ¿Qué otras modificaciones ha introducido la Ley 12/2023 en la LAU? 192
37. ¿Qué son las condiciones asequibles conforme al esfuerzo financiero que establece la Ley 12/2023? 193
38. ¿Qué son las viviendas asequibles incentivadas de la Ley 12/2023? 197
39. ¿Cuál es la regulación de las viviendas asequibles incentivadas a nivel estatal? 199
40. ¿Qué obligaciones de información mínima ha introducido la Ley 12/2023 en las operaciones de arrendamiento de vivienda? 207
41. ¿Qué previsiones establece la Ley 12/2023 en relación con el «parque público de vivienda»? 209
42. ¿Es aplicable la figura del gran tenedor de la Ley 12/2023 a las Administraciones públicas titulares de los patrimonios públicos de vivienda, en el caso de que se cedieran en arrendamiento? 217
43. ¿Se puede aplicar al arrendamiento la normativa de consumidores y usuarios? ¿En qué casos? 220
Sección 3ª
Régimen de las viviendas de protección oficial en arrendamiento

Régimen de las viviendas de protección oficial en arrendamiento 243
Federico Lara González
45 ¿QUÉ SON LAS VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL? 243
46. ¿DÓNDE ESTÁ REGULADO EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS PROTEGIDAS? 246
47. ¿CUÁLES SON LAS ESPECIALIDADES DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS PROTEGIDAS? 251
48. ¿CUÁLES SON LAS AYUDAS PÚBLICAS PARA EL ALQUILER DE VIVIENDA PROTEGIDA? 259
Sección 4ª
El alquiler turístico

El alquiler turístico 265
Federico Lara González
48. ¿QUÉ SON LOS ALQUILERES TURÍSTICOS? 265
49. ¿CUÁL ES LA LEGISLACIÓN APLICABLE A LOS ALQUILERES TURÍSTICOS? 273
50. ¿QUÉ ESPECIALIDADES TIENEN LOS CONTRATOS DE ALQUILER DE VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO? 285
51. ¿QUÉ PAPEL JUEGAN LAS PLATAFORMAS ON LINE DE CONTRATACIÓN? 290
52. ¿LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS PUEDEN PROHIBIR LOS ALQUILERES TURÍSTICOS? 298
53. ¿QUÉ SON EL REGISTRO ÚNICO DE ARRENDAMIENTOS Y LA VENTANILLA ÚNICA DIGITAL DE ARRENDAMIENTOS? 304
Sección 5ª
Duración y forma del contrato

Duración y forma del contrato 313
José Alberto Pérez Pérez
Leopoldo J. Gómez Zamora
54. ¿Cuáles son los requisitos formales del contrato de arrendamiento? 313
55. ¿Hay que inscribir el arrendamiento en el Registro de la Propiedad? 317
56. ¿Cabe oponer a un tercer adquirente de buena fe un contrato de arrendamiento de vivienda no inscrito tras la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019? 325
57. ¿Cuál es la duración del contrato de arrendamiento? 327
58. ¿Cuál es la duración mínima del contrato en los arrendamientos urbanos? 334
59. ¿Cómo funciona el sistema de prórrogas en los contratos de arrendamientos urbanos? 338
60. ¿Puede acordarse un contrato de arrendamiento indefinido, a voluntad del arrendatario? 344
61. ¿Cómo y cuándo se puede desistir de un contrato de arrendamiento antes de su finalización? 352
Sección 6ª
La fianza

La fianza 357
José Alberto Pérez Pérez
62. ¿Qué es la fianza? 357
63. Además de la fianza ¿Se pueden pactar garantías adicionales para el cumplimiento de las obligaciones? 360
64. ¿Es obligatoria la prestación de fianza? 361
65. ¿Cuál es la cantidad máxima exigible como fianza? 362
66. ¿Hay que depositar la fianza en algún lugar? 362
67. ¿Se actualiza la fianza? 370
68. ¿Cuándo procede la devolución de la fianza? 372
Sección 7ª
La renta

La renta 379
José Alberto Pérez Pérez
Leopoldo J. Gómez Zamora
María Vizán Palomino
69. ¿En qué consiste la renta en los arrendamientos urbanos? 379
70. ¿Cómo se determina la renta en los arrendamientos urbanos? 381
71. ¿Es posible acordar que el pago de la renta se haga a cambio de obras de reforma o rehabilitación? 388
72. ¿La renta es susceptible de actualización? 389
73. ¿Cómo se realiza la actualización de la renta en función del régimen aplicable a la fecha de firma del contrato? 393
74. ¿PARA ACTUALIZAR LA RENTA PUEDEN PEDIRSE TODAS LAS VARIACIONES DE LOS AÑOS PASADOS NO ACTUALIZADOS? 402
75. ¿QUÉ ES EL ÍNDICE DE REFERENCIA DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA (IRAV)? 405
76. ¿QUÉ ES EL ÍNDICE DE GARANTÍA DE COMPETITIVIDAD (IGC)? 406
77. ¿Cuándo y cómo es exigible la renta actualizada? 407
78. EN QUÉ CONSISTIÓ LA LIMITACIÓN EXTRAORDINARIA DE LA ACTUALIZACIÓN ANUAL DE LA RENTA EN LOS ARRENDAMIENTOS PARA VIVIENDA? 413

Sección 8ª
Obras en el inmueble arrendado

Obras en el inmueble arrendado 419
María Vizán Palomino
79. ¿Qué tipo de obras pueden ejecutarse en el inmueble arrendado? 419
80. ¿Quién debe ejecutar las denominadas obras de conservación? 421
81. ¿A quién corresponde sufragar las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda? 426
82. ¿Los desperfectos que tienen su origen en un elemento común también son obras necesarias? 432
83. ¿Puede el arrendador introducir mejoras en la vivienda arrendada? 436
84. ¿Las obras de mejora dan derecho a elevar la renta? 440
85. ¿Qué obras puede ejecutar el arrendatario? 445
86. ¿Qué derechos tiene el arrendador en caso de ejecución de obras inconsentidas por el arrendatario? 451
87. ¿Qué obras tiene derecho a realizar el arrendatario con discapacidad en la vivienda arrendada? 456
88. ¿Qué implicaciones tiene la presencia de un arrendatario con discapacidad para la comunidad de propietarios? 463
Sección 9ª
Gastos derivados del contrato de alquiler

Gastos derivados del contrato de alquiler 471
María Vizán Palomino
89. ¿Qué gastos y servicios corresponde sufragar a cada una de las partes del contrato? 471
90. ¿Es posible exigir al arrendatario un incremento por los gastos y servicios descritos en el artículo 20.1 de la LAU? 479
Sección 10ª
Cesión del contrato y subarriendo

Cesión del contrato y subarriendo 487
Leopoldo J. Gómez Zamora
Federico Lara González
91. ¿Qué son la cesión del contrato y el subarriendo y qué diferencias hay entre ambas figuras? 487
92. ¿Qué reglas rigen en el subarriendo de vivienda? 491
93. ¿Qué reglas rigen en el subarriendo de contratos de uso distinto al de vivienda? 492
Sección 11ª
Terminación del arrendamiento: resolución, cesión y subrogación del contrato

Terminación del arrendamiento: resolución, cesión y subrogación
del contrato 497
Federico Lara González
94. ¿Cuáles son las causas de extinción o terminación del arrendamiento DE VIVIENDA? 497
95. ¿Cuáles son las causas de resolución del arrendamiento de vivienda? 500
96. ¿Qué pasa si se vende la vivienda arrendada? 502
97. ¿Qué es el derecho de tanteo o retracto? 506
98. ¿Qué obligaciones implica el derecho de tanteo o retracto para el propietario que quiere vender la vivienda arrendada y para el tercero que la compre? 509
99. ¿Qué requisitos tiene que cumplir el arrendatario para poder ejercitar el derecho de tanteo o retracto? 510
100. ¿Qué pasa si el arrendador deja de ser el propietario o de tener el derecho de uso de la vivienda? 513
101. ¿Qué es la pérdida de la finca? 516
102. ¿Se puede suspender la vigencia del contrato temporalmente? 519
103. ¿Qué pasa si fallece el arrendatario? 521
Sección 12ª
Subrogación

Subrogación 529
María Vizán Palomino
104. ¿El cónyuge del arrendatario o la persona con quien conviva tiene derecho a subrogarse en el contrato en caso de desistimiento o manifestación de no renovación? 529
105. ¿Tiene El cónyuge del arrendatario o la persona con quien conviva derecho a subrogarse en el contrato si éste abandona la vivienda? 533
106. ¿El contrato de arrendamiento suscrito por uno sólo de los cónyuges forma parte de la sociedad de gananciales? 539
107. ¿El cónyuge del arrendatario puede continuar en el uso de la vivienda arrendada en casos de separación judicial, nulidad o divorcio? 543
108. ¿Qué requisitos debe reunir la notificación exigida en el artículo 15.2 de la LAU para que sea efectiva? 550
Sección 13ª
Cuestiones procesales del alquiler

Cuestiones procesales del alquiler 557
Víctor Ernesto Alonso Prada
109. ¿Puede usarse el arbitraje como forma de resolución de conflictos? 557
110. ¿Qué acciones judiciales ostenta el arrendador frente al arrendatario por el incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias? 558
111. ¿Presupuestos legales para el ejercicio de las acciones del arrendador frente al arrendatario? 560
112. ¿Qué acciones judiciales ostenta el arrendador frente al arrendatario por la falta de pago de la renta? 564
113. ¿Qué procesos judiciales puede seguir el arrendador frente al arrendatario por impago de la renta pactada? 564
114. ¿Puede el arrendatario enervar la acción de desahucio en el mismo día de celebración del juicio? 571
115. ¿Puede ejercitar el arrendador una acción judicial frente al arrendatario por el impago de los suministros y gastos de comunidad? 571
116. ¿Qué acción tiene el arrendatario frente al arrendador por no realizar las reparaciones u obras de conservación necesarias en la vivienda? 573
117. ¿Puede reclamar el arrendatario al arrendador los gastos que hubiese sufragado para la conservación del inmueble? 575
118. ¿Qué proceso judicial debe seguir el arrendador para recuperar la finca agotada la duración del arrendamiento? 577
119. ¿Acciones acumulables? 577
120. ¿Qué particularidades existen en la legitimación activa de las comunidades de propietarios arrendadoras? 578
121. ¿Requisitos que deben observar las comunidades de propietarios que reclamen rentas o cantidades asimiladas a través del proceso monitorio? 580
Sección 14ª
Cuestiones tributarias del alquiler

Cuestiones tributarias del alquiler 585
Cristina Henares Rodríguez
122. ¿Qué impuestos directos gravan el alquiler de inmuebles? ¿Cómo declara el propietario o arrendador? 585
123. Si el arrendamiento debe tributar como rendimiento del capital inmobiliario, ¿Qué gastos puede deducirse el arrendador en el IRPF? 586
124. Si el arrendamiento debe tributar como rendimiento del capital inmobiliario, ¿Qué reducciones puede aplicarse el arrendador en el IRPF? 587
125. ¿Cómo tributa el arrendamiento en el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)? 589
126. ¿Existe alguna especialidad si se arrienda un inmueble a un familiar del arrendador? 590
127. ¿Quién debe tributar por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles? 591
128. ¿Cómo declara el arrendatario del inmueble? ¿Debe tributar por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales? 591
129. ¿Tiene derecho el arrendatario a alguna deducción en el IRPF? ¿Tiene que declarar algún rendimiento en el IRPF? 592
130. ¿Qué especialidades presenta el alquiler de apartamentos turísticos? ¿Qué se considera alquiler turístico? 592
131. ¿Cómo tributan en el IRPF los alquileres turísticos? 594
132. ¿Los alquileres turísticos tributan en el IVA o en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales? 595
133. ¿Qué obligaciones de información tienen las plataformas colaborativas que intermedien en la cesión de uso de viviendas con fines turísticos? 595
134. ¿Debe el arrendador tributar por el Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE)? 597