Sinopsis

La ocupación ilegal de viviendas constituye un verdadero problema social. La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que nació con la vocación de poner fin a las dificultades de acceso a la vivienda de amplios sectores de la sociedad, ha introducido una serie de medidas en nuestro ordenamiento jurídico que están sacudiendo los cimientos del mercado de la vivienda en arrendamiento.
Esta monografía analiza la Ley por el derecho a la vivienda, con especial énfasis en las reformas procesales (civiles y penales) que introduce, para evaluar sus efectos en la práctica, con un análisis pormenorizado y actualizado (con la Ley Orgánica 1/2025) de todas y cada una de las especialidades procedimentales previstas para los juicios por desahucio del inmueble arrendado, okupado y en precario, así como las relativas para la acción para la efectividad de los derechos reales inscritos y las subastas judiciales de vivienda habitual, con el fin de ofrecer una panorámica completa de los diferentes procesos civiles existentes para el recobro de la posesión de la vivienda ilegalmente ocupada

Índice

Abreviaturas.....................................................................................17
De todos los conflictos que precisan una reforma procesal profunda: los más acuciantes, los de vivienda...................................................19
Sonia Calaza López
Introducción.....................................................................................27
Capítulo 1. Ocupación, ley por el derecho a la vivienda y su incidencia en los procesos de desahucio..............................................................37
1. La ocupación. Una realidad social y jurídica...............................37
2. El derecho de propiedad sobre la vivienda y su función social..........48
3. La Ley por el Derecho a la vivienda.............................................62
3.1. Régimen jurídico de los grandes tenedores de viviendas.........69
3.2. Las Zonas de Mercado Residencial Tensionado....................73
3.3. Medidas relativas a la duración, renta y régimen de repercusión de gastos del arrendamiento de vivienda.............79
3.4. Valoración de conjunto de la Ley 12/2023..........................88
3.5. Evidencias empíricas sobre el nuevo régimen jurídico
del alquiler.....................................................................91
4. Distribución competencial en materia de vivienda y juicios de desahucio..............................................................................102
4.1. Criterios para considerar inconstitucional la Ley por el derecho a la vivienda.....................................................106
4.2. La Sentencia del Tribunal Constitucional 79/2024, de 21 de mayo...............................................................117
4.3. La Sentencia del Tribunal Constitucional 26/2025, de 29 de enero...............................................................124
4.4. Tipología de normas de vivienda desde el punto de vista competencial.....................................................137
5. Incidencia de la Ley 12/2023 en la legislación procesal...............141

5.1. La tutela civil de los derechos de propiedad y posesión de la vivienda..............................................................142
5.2. Excursus: Los medios adecuados de solución de controversias y los juicios por desahucio............................160
5.3. La tutela penal de la vivienda ocupada............................165
Capítulo 2. El juicio verbal de desahucio por expiración del plazo y por falta de pago........................................................................191
1. Introducción..........................................................................191
2. Objeto del proceso....................................................................193
3. Sujetos..................................................................................206
3.1. Órgano jurisdiccional competente.....................................206
3.2. Legitimación.................................................................208
3.3. Postulación...................................................................214
4. Procedimiento........................................................................216
4.1. Incoación del procedimiento............................................216
4.2. Acumulación de acciones................................................224
4.3. Admisión a trámite de la demanda...................................227
4.4. La enervación del desahucio de vivienda por falta de pago de rentas o cantidades debidas.............................235
4.5. Celebración de la vista....................................................241
4.6. La sentencia y sus efectos................................................243
Capítulo 3. El juicio de desahucio por precario....................................249
1. Introducción..........................................................................249
2. Objeto del proceso....................................................................257
3. Sujetos..................................................................................267
3.1. Órgano jurisdiccional competente.....................................267
3.2. Legitimación.................................................................268
3.3. Postulación procesal.......................................................274
4. Procedimiento........................................................................274
4.1. Incoación del proceso......................................................274

4.2. Acumulación de acciones y autos.....................................282
4.3. Admisión a trámite de la demanda...................................283
4.4. Celebración de la vista....................................................287
4.5. La sentencia y sus efectos procesales..................................290
Capítulo 4. El interdicto de recobrar o retener la posesión.......................295
1. Introducción..........................................................................295
2. Objeto del proceso....................................................................295
3. Sujetos..................................................................................298
3.1. Órgano jurisdiccional competente.....................................298
3.2. Legitimación.................................................................299
3.3. Postulación procesal.......................................................300
4. Procedimiento........................................................................301
4.1. Especialidades de la tramitación procesal en general...........301
4.2. Especialidades en la tramitación procesal en los supuestos de ocupación ilícita de vivienda........................305
Capítulo 5. El proceso de tutela sumaria de la posesión de viviendas ocupadas ilegalmente....................................................................323
1. Introducción..........................................................................323
2. Objeto del proceso....................................................................327
3. Sujetos..................................................................................332
3.1 Órgano jurisdiccional competente......................................332
3.2. Legitimación.................................................................334
3.3. Postulación procesal.......................................................344
4. Procedimiento........................................................................346
4.1. Incoación del proceso......................................................346
4.2. Acumulación de acciones y autos.....................................353
4.3. Admisión a trámite de la demanda...................................355
4.4. Incidente procesal de entrega inmediata de la posesión de la vivienda..............................................................358
4.5 Celebración de la vista.....................................................363

4.6. La sentencia y sus efectos procesales..................................365
4.7. Impugnación de la sentencia...........................................368
4.8. Ejecución de la sentencia................................................368
Capítulo 6. El juicio verbal para la efectividad de derechos reales inscritos..............................................................................371
1. Introducción..........................................................................371
2. Objeto del proceso....................................................................376
3. Sujetos del proceso...................................................................380
3.1. Órgano jurisdiccional competente.....................................380
3.2. Legitimación.................................................................381
3.3. Postulación procesal.......................................................384
4. Procedimiento........................................................................385
4.1. Incoación del proceso......................................................386
4.2. Admisión a trámite de la demanda...................................392
4.3. La contestación a la demanda.........................................397
4.4. Adopción de medidas cautelares.......................................401
4.5. La oposición del demandado...........................................402
4.6. La sentencia y sus efectos procesales..................................405
Capítulo 7. Las subastas de vivienda habitual....................................409
1. Introducción..........................................................................409
2. Las subastas de la vivienda habitual del ejecutado......................412
2.1. Certificación de dominio y cargas.....................................412
2.2. Comunicaciones............................................................413
2.3. Tercer poseedor..............................................................418
2.4. Títulos.........................................................................418
2.5. Valoración de inmuebles.................................................419
2.6. Convocatoria de la Subasta. Publicidad............................420
2.7. Aprobación del remate, pago y adjudicación......................423
2.8. Inscripción de la adquisición y cancelación de cargas..........427

3. Particularidades de la subasta de bienes hipotecados o pignorados..........................................................................429
4. Particularidades de la ejecución de los ocupantes de inmuebles que deban entregarse...............................................................437
Más oferta frente al intervencionismo: la colaboración público-privada es el camino idóneo para solucionar la falta de vivienda....................439
Pedro Fernández Alén
Bibliografía citada...........................................................................445