Sinopsis

Solo a raíz de la crisis económica de 2007 nace la voluntad del legislador de incrementar, por todos los medios, el actualmente reducido (a pesar de la poca fiabilidad de los datos existentes) parque permanente de vivienda social en España; voluntad que se reafirma con la crisis sanitaria y económica de la COVID-19. Sin embargo, menos atención han obtenido las políticas de gestión de este parque, en un país que carece, por falta de necesidad hasta hace poco, de un marco legal común de gestión de vivienda social, imprescindible para mantener y promover un parque de vivienda social que, además de numeroso, se prevé cada vez más complejo. Así, el objetivo de este libro es diseñar y proponer ese marco legal común y funcional para los proveedores y gestores de vivienda social en nuestro país, que permita estructurar y mejorar la eficiencia de un sector atomizado y desestructurado. Para ello, se realiza un estudio exhaustivo de modelos comparados destacados a nivel internacional y escogidos por su capacidad de gestionar grandes parques de vivienda social y por su larga trayectoria haciéndolo. Estos son el modelo de housing association inglés y el de woningcorporatie neerlandés (gestión privada sin ánimo de lucro), de los que estudiamos no solo su marco legal, sino también su trayectoria en el sector y su modelo de gobernanza. También se analizan los modelos de gestión de vivienda social en España, indagando tanto en aspectos y prácticas consideradas exitosas como en las deficiencias e insuficiencias legales del sector. Culminando la obra, el cuarto capítulo recoge y clasifica las buenas prácticas detectadas en los modelos estudiados que nos sirven de guía para finalmente llevar a cabo una propuesta de regulación ad hoc para las entidades proveedoras y gestoras de vivienda social en España, la cual se encuentra en línea con los retos y los objetivos marcados tanto a nivel nacional como europeo e internacional.

Índice

Abreviaturas 19
Agradecimientos 23
Prólogo 25
Introducción 29
Capítulo I
¿Qué es una vivienda social?
1. Inexistencia de un concepto unitario a nivel europeo 35
2. Funciones de la vivienda social en los Estados Miembros de la UE 39
3. La vivienda social como instrumento para cumplir con el derecho a la vivienda 44
3.1. La vivienda como pilar fundamental y distintivo del Estado del bienestar 44
3.2. Instrumentos supranacionales 45
3.3. La vivienda social como servicio de interés económico general 51
3.3.1. Políticas de la UE en materia de vivienda 51
3.3.2. La competencia desleal en el ámbito de la vivienda social: los casos de los Países Bajos y Suecia 61
3.4. El derecho a la vivienda en España y la vivienda social 68
3.5. El derecho a la vivienda en el contexto del derecho a la ciudad 74
4. Rasgos principales de la vivienda social 80
5. Vivienda social, vivienda pública y vivienda asequible 88
6. Vivienda social en alquiler y en propiedad 96
7. El concepto de vivienda social en los modelos de gestión de estudio 100
7.1. La vivienda social en España 100
7.2. La vivienda social en Inglaterra y en los Países Bajos 114
8. ¿Qué se entiende por “gestión de vivienda social”? 116
9. Conclusiones 118
Capítulo II
Modelos comparados. Los Países Bajos e Inglaterra
1. Introducción 121
1.1. Interés de su estudio 121
1.2. Datos relevantes del sector 123
1.3. La gestión privada sin ánimo de lucro 126
2. La privatización de la gestión de la vivienda social 127
2.1. Fase de privatización 127
2.2. Inglaterra 129
2.3. Países Bajos 136
2.4. Resultado de la privatización 139
2.5. Observaciones finales 146
3. Las housing associations 147
3.1. Concepto y forma jurídica 147
3.2. Marco legal de la gestión de vivienda social 153
3.2.1. Importancia de su regulación 153
3.2.2. Legislación inglesa 154
3.2.3. Legislación neerlandesa 161
3.3. Control público. El Registro de proveedores de vivienda social 164
3.3.1. La importancia del control público 164
3.3.2. Proveedores registrados (RP) en Inglaterra 166
3.3.3. Instituciones admitidas en los Países Bajos 171
3.3.4. Reflexiones finales sobre el marco legal, el registro y el control públicos 177
3.4. Formas de tenencia de vivienda social 179
3.4.1. En los Países Bajos 179
3.4.2. En Inglaterra 188
3.4.3. Las tenencias intermedias 198
3.4.4. Observaciones finales 206
3.5. Financiación 208
3.5.1. Fuentes privadas 208
3.5.1.1. Entidades privadas sin ánimo de lucro 208
3.5.1.2. Ingresos por actividades propias: el mecanismo de la cross-subsidization 210
3.5.1.3. Préstamos bancarios y otras fuentes 219
3.5.2. Fuentes públicas y fiscalidad de las entidades 226
3.5.2.1. Inglaterra 226
3.5.2.2. Los Países Bajos 229
3.5.2.3. Pago de ayudas al alquiler directamente a la housing association 234
3.5.3. Necesidad de separar actividades 237
3.5.4. Observaciones finales 239
3.6. La implicación de los arrendatarios en la housing association 241
3.7. Más allá del acceso a una vivienda. El concepto de Housing Plus 248
3.7.1. Servicios para las personas arrendatarias 252
3.7.2. Impacto en la comunidad 254
3.7.3. Observaciones finales del papel de las housing associations más allá de la provisión de vivienda y del papel del arrendatario social 257
3.8. Sistemas de adjudicación de la vivienda social 258
3.8.1. ¿Hacia un modelo más restringido (targeted) de adjudicación de vivienda social? 258
3.8.2. Sistema de adjudicación en Inglaterra 260
3.8.3. Sistema de adjudicación en los Países Bajos 264
3.8.4. Adecuar la oferta a la demanda. Fenómeno del skewness 267
3.8.5. Observaciones finales 270
4. Conclusiones de los modelos comparados 271
Capítulo III
El sistema de gestión de vivienda social en España
1. El acceso a una vivienda digna, adecuada y asequible en España 277
1.1. Situación actual 277
1.2. Aumentando por todas las vías el parque de vivienda social en alquiler 285
1.3. Inexistencia de legislación y de políticas de gestión de vivienda social 303
2. El parque de vivienda pública y/o social en España y su gestión 310
2.1. Predominio de la tenencia en propiedad 310
2.2. Vivienda: política económica vs. política social 314
2.3. Competencia en materia de vivienda 318
2.4. Planteamiento de una Ley Estatal de Vivienda 322
3. Modelos de gestión de vivienda social y tipologías de vivienda social 326
3.1. Marco general de los modelos de gestión y de su forma jurídica 326
3.1.1. Sector público 327
3.1.2. Sector privado 334
3.2. La designación de la gestión de vivienda social en la normativa de vivienda. Agentes y federaciones 353
3.3. Predominancia de modelos de gestión públicos 364
3.4. Nuevas fronteras, nuevos gestores 366
3.5. Modelos de gestión representativos 369
3.5.1. Tipologías de vivienda social 369
3.5.2. Modelos de gestión 371
3.5.2.1. Modelos representativos seleccionados y su relevancia en el sector 371
3.5.2.2. Formas de tenencia de las viviendas sociales 377
3.5.2.3. Fuentes de financiación 404
3.5.2.4. El rol de los arrendatarios dentro de la entidad gestora 417
3.5.2.5. Más allá del acceso a una vivienda. Servicios a los arrendatarios y a la comunidad 420
3.5.2.6. El sistema de adjudicación de las viviendas 425
4. Conclusiones 438
Capítulo IV
Buenas prácticas comparadas en la gestión de la vivienda social. Un nuevo marco de la gestión de vivienda social en España
1. Buenas prácticas comparadas en la gestión de vivienda social 441
1.1. Primer bloque. Regulación y control público 443
1.1.1. El Registro de entidades proveedoras y gestoras de vivienda social 443
1.1.2. Financiación pública y fiscalidad 449
1.2. Segundo bloque. Estructuras de gestión 451
1.2.1. Estructura a nivel interno 451
1.2.2. Relaciones externas 454
1.3. Tercer bloque. Cartera de actividades 455
1.3.1. Formas de acceso a una vivienda social 455
1.3.1.1. Adjudicación de la vivienda 455
1.3.1.2. Tipo de tenencias 459
1.3.1.3. Incumplimiento del contrato. Especial atención al pago del alquiler 466
1.3.2. Actividades comerciales y otras fuentes de financiación privada 470
1.3.3. Servicios complementarios al de la vivienda. Mirada a la comunidad 475
2. Hacia un modelo híbrido de gestión 483
2.1. La hibridación 483
2.2. Los campos en los que puede reflejarse la hibridación 485
2.3. Ventajas de una entidad híbrida en la gestión de vivienda social 487
2.4. Potenciales riesgos de las entidades híbridas 490
3. Tabla resumen de las buenas prácticas en los modelos comparados 494
4. Una propuesta de marco legal común para las entidades proveedoras y gestoras de vivienda social en España 509
4.1. Homologación de las entidades proveedoras y gestoras en el sector de la vivienda social 511
4.1.1. Encaje legal en el ordenamiento jurídico español 511
4.1.2. Requisitos de homologación 518
4.1.2.1. Requisito subjetivo: la forma jurídica de la entidad 518
4.1.2.2. Requisitos objetivos: de carácter constitutivo, económico y en referencia a la función principal 524
4.1.3. Creación del Registro de entidades proveedoras y gestoras de vivienda social 529
4.1.4. Sujeción a control público 535
4.1.5. Acceso a las políticas públicas de vivienda 541
4.2. Normativa básica de las EPGVS 553
4.2.1. Especial referencia a las formas de tenencia en el parque de vivienda social. Importancia de las tenencias intermedias 558
4.2.2. Régimen especial para los alquileres sociales dentro de la LAU 561
4.2.3. La rehabilitación por renta y la masovería urbana 580
4.3. Propuesta de regulación de las entidades proveedoras y gestoras de vivienda social (EPGVS) 585
5. Reflexiones finales 589
Conclusiones 591
Bibliografía 603
Anexo. CUESTIONARIO SOBRE MODELOS DE GESTIÓN DE VIVIENDA SOCIAL EN ESPAÑA 647