Sinopsis

Una fórmula utilizada habitualmente por las promotoras, que pretenden la adquisición de un terreno para poder edificar en él, es la denominada permuta de solar por obra futura, contrato en el que el propietario de aquel se lo cede a la empresa, debiendo esta entregar como contraprestación una o varias de las viviendas o de los locales que van a ser construidos.

La casuística derivada de esta figura contractual es numerosa, por lo que en la presente selección de jurisprudencia se exponen al lector, de manera clara y concisa, los problemas que pueden derivarse cuando se realiza este tipo de contratación y la solución que a los mismos dan nuestros Tribunales.

Índice

Presentación

Obligaciones del cesionario

Plazo de entrega

· Incumplimiento

- Indemnización

- Resolución

- Imposibilidad sobrevenida

- Fuerza mayor

- Cláusula rebus sic stantibus

- Cláusula penal

Características del inmueble

· Superficie

- Incumplimiento

- Metros útiles o construidos

· Calidades

· Distintos supuestos

Construcción del inmueble

· Falta de ejecución

· Ejecución parcial

Obtención de licencias

· Obras

· Primera ocupación

Otorgamiento de la escritura pública

Gastos

Precio

Distintos supuestos

Obligaciones del cedente

Entrega de la finca

Previa inscripción de la finca a su nombre

Cancelación de cargas y gravámenes

Impuestos

Segregación de la finca

Superficie de la finca

Edificabilidad de la finca

Realización de obras

Otorgamiento de acta de entrega

Gastos

Pago del precio

Otorgamiento de la escritura pública

Disolución pro indiviso

Aspectos formales del contrato

Calificación

Nulidad

· Consentimiento

- Error

- Dolo

- Copropietarios

· Objeto

· Causa

· Compraventa que encubre una permuta

· Contradicción de las normas urbanísticas

· Otorgamiento por mandatario-representante

Novación contractual

· Existe

· No existe

Consumación-perfección

Adquisición de la propiedad del inmueble por el cedente

Aval

Cobertura

Duración

Ejecución

Primer requerimiento

Obligación de contratación por el cesionario

Renovación

Cláusula liquidatoria de daños

Condición resolutoria pactada expresamente

Cumplimiento

· Existe

· No existe

· Efectos sobre las cargas posteriores

- Condición inscrita

- Condición no inscrita

Registro de la Propiedad

· Inscripción

· Cancelación

· Posposición

Condición suspensiva

Constitución de hipoteca sobre la finca por el cesionario

Consideración de la entidad prestamista como tercero hipotecario

No consideración de la entidad prestamista como tercero hipotecario

Consentimiento del cedente

Responsabilidad del cedente

Obligaciones de la entidad prestamista frente al cedente

Indemnización al cedente por la pérdida del inmueble tras la ejecución hipotecaria

Nulidad al existir condición suspensiva

Cesión-transmisión del contrato a un tercero por el cesionario

Consentimiento del propietario del solar

Responsabilidad frente al propietario del solar

· Cesionario original

· Nuevo cesionario

Consecuencias de la resolución del contrato

Devolución del inmueble al cedente

Devolución del equivalente económico

Reinscripción del inmueble a nombre del cedente

Indemnización

· Daños y perjuicios

- Procede

- No procede

· Lucro cesante

- Procede

- No procede

· Daño moral

Inscripción en el Registro de la Propiedad

Intereses

Mutuo disenso

Aspectos procesales

Legitimación activa

· Existe

· No existe

Legitimación pasiva

· Existe

· No existe

Litisconsorcio pasivo necesario

· Existe

· No existe

Requerimiento previo a la resolución

Plazos

· Acción de nulidad

· Acción por incumplimiento contractual

· Acción por vicios ocultos

Costas

Concurso de acreedores del cesionario

Calificación del crédito

Valoración del crédito

Efectos sobre el contrato

Resolución del contrato anterior a la declaración del concurso